El préstec hipotecari es i ha estat una gran font de finançament per molts consumidors a Espanya per poder adquirir un habitatge. Un dels índexs que els bancs i caixes d’estalvis (sobretot a Catalunya) han utilitzat es l’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH).
En els darrers anys s’ha qüestionat per molts col·lectius l’abusivitat de l’aplicació del referit índex. Es tracta d’un índex que ha resultat més car, en detriment del consumidor, que l’aplicació de l’Euríbor. (Un altre índex que les entitats bancàries utilitzen). L’IRPH es el càlcul de la mitjana dels tipus d’interès mitjans ponderats dels préstecs hipotecaris que s’han atorgat per part de bancs, caixes d’estalvi i entitats per un termini igual o superior a tres anys per la compra d’habitatge. Aquest interès mitjà del mercat incorpora també les comissions que cobren els bancs per l’atorgament dels préstecs i les despeses que comporta la seva concessió.
El tribunal de Justícia Europeu avala la seva abusivitat
El Tribunal de Justícia de la Unió Europea C-79/2021 i C-665-20 s’ha pronunciat sobre l’abusivitat de les clàusules d’interessos que es fixen en base a l’IRPH. Segons el TJUEcorrespon al jutge nacional determinar si la fórmula de càlcul de l’IRPH pot ser comprensible per part d’un consumidor. Per tant que aquest tingui accés a entendre les conseqüències econòmiques de la seva aplicació. Entén el TJUE que la clàusula, per sí sola, no pot ser entesa com a abusiva i ser poc transparent, ja que es publica el càlcul al BOE i es elaborada pel Banc d’Espanya.
En aquest sentit, el tribunal dispensa a les entitats de crèdit de proporcionar al consumidor informació en relació a l’evolució que ha tingut l’IRPH en comparació amb almenys un índex diferent (com pot ser l’Euríbor) en els dos anys anteriors a la formalització del préstec hipotecari.
La manca de transparència també és abusiva
A més a més, indica que si una clàusula no està redactada en el contracte de préstec de forma clara i comprensible per part de l’entitat bancària no significa que la clàusula de l’IRPH sigui nul·la. La referida clàusula serà abusiva quan existeixi falta de transparència per part del banc.
Aquesta falta de transparència es materialitza en el fet en què l’entitat de crèdit no ha facilitat informació suficient al consumidor. Per aquest motiu no ha pogut entendre les conseqüències econòmiques d’allò que accepta. En aquest cas, conseqüències econòmiques d’aplicar l’IRPH, així com sobre la forma de calcular els interessos ordinaris que li seran cobrats. Per aquest motiu, es evident que el banc no té l’obligació d’haver proporcionat un follet informatiu en què s’informi de les condicions precontractuals del préstec, sempre que s’hagi informat al client de les conseqüències econòmiques de l’acceptació de les seves condicions.
El banc ha de retornar la diferència d’interessos cobrats
En quan a les conseqüències de la seva nul·litat, el TJUE estableix que es podrà substituir l’IRPH per un altre índex (per exemple, l’Euríbor). També el consumidor podrà optar per retornar, tot de cop, el capital que l’entitat bancària li va prestar i que li faltava per retornar. El banc haurà de retornar al consumidor la diferència entre el l’IRPH i el nou índex d’interessos ordinaris.
El TJUE posa molt d’èmfasi que cal estudiar les circumstàncies de cada cas concret:
- L’escriptura de préstec hipotecari.
- La informació que el consumidor tenia accés.
- Documentació que ha estat facilitada per l’entitat bancària.
A Sastre Marín Advocats estem a la vostra disposició per qualsevol consulta relativa a aquesta qüestió, a la vista de l’experiència que tenim en aquests tipus d’assumptes, vetllant pels interessos dels consumidors.
