La nul·litat de l’IRPH en les hipoteques

El préstec hipotecari es i ha estat una gran font de finançament per molts consumidors a Espanya per poder adquirir un habitatge. Un dels índexs que els bancs i caixes d’estalvis (sobretot a Catalunya) han utilitzat es l’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH).

En els darrers anys s’ha qüestionat per molts col·lectius l’abusivitat de l’aplicació del referit índex. Es tracta d’un índex que ha resultat més car, en detriment del consumidor, que l’aplicació de l’Euríbor. (Un altre índex que les entitats bancàries utilitzen). L’IRPH es el càlcul de la mitjana dels tipus d’interès mitjans ponderats dels préstecs hipotecaris que s’han atorgat per part de bancs, caixes d’estalvi i entitats per un termini igual o superior a tres anys per la compra d’habitatge. Aquest interès mitjà del mercat incorpora també les comissions que cobren els bancs per l’atorgament dels préstecs i les despeses que comporta la seva concessió.

El tribunal de Justícia Europeu avala la seva abusivitat

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea C-79/2021 i C-665-20 s’ha pronunciat sobre l’abusivitat de les clàusules d’interessos que es fixen en base a l’IRPH. Segons el TJUEcorrespon al jutge nacional determinar si la fórmula de càlcul de l’IRPH pot ser comprensible per part d’un consumidor. Per tant que aquest tingui accés a entendre les conseqüències econòmiques de la seva aplicació. Entén el TJUE que la clàusula, per sí sola, no pot ser entesa com a abusiva i ser poc transparent, ja que es publica el càlcul al BOE i es elaborada pel Banc d’Espanya.

En aquest sentit, el tribunal dispensa a les entitats de crèdit de proporcionar al consumidor informació en relació a l’evolució que ha tingut l’IRPH en comparació amb almenys un índex diferent (com pot ser l’Euríbor) en els dos anys anteriors a la formalització del préstec hipotecari.

La manca de transparència també és abusiva

A més a més, indica que si una clàusula no està redactada en el contracte de préstec de forma clara i comprensible per part de l’entitat bancària no significa que la clàusula de l’IRPH sigui nul·la. La referida clàusula serà abusiva quan existeixi falta de transparència per part del banc.

Aquesta falta de transparència es materialitza en el fet en què l’entitat de crèdit no ha facilitat informació suficient al consumidor. Per aquest motiu no ha pogut entendre les conseqüències econòmiques d’allò que accepta. En aquest cas, conseqüències econòmiques d’aplicar l’IRPH, així com sobre la forma de calcular els interessos ordinaris que li seran cobrats. Per aquest motiu, es evident que el banc no té l’obligació d’haver proporcionat un follet informatiu en què s’informi de les condicions precontractuals del préstec, sempre que s’hagi informat al client de les conseqüències econòmiques de l’acceptació de les seves condicions.

El banc ha de retornar la diferència d’interessos cobrats

En quan a les conseqüències de la seva nul·litat, el TJUE estableix que es podrà substituir l’IRPH per un altre índex (per exemple, l’Euríbor). També el consumidor podrà optar per retornar, tot de cop, el capital que l’entitat bancària li va prestar i que li faltava per retornar. El banc haurà de retornar al consumidor la diferència entre el l’IRPH i el nou índex d’interessos ordinaris.

El TJUE posa molt d’èmfasi que cal estudiar les circumstàncies de cada cas concret:

  • L’escriptura de préstec hipotecari.
  • La informació que el consumidor tenia accés.
  • Documentació que ha estat facilitada per l’entitat bancària.

A Sastre Marín Advocats estem a la vostra disposició per qualsevol consulta relativa a aquesta qüestió, a la vista de l’experiència que tenim en aquests tipus d’assumptes, vetllant pels interessos dels consumidors.

 

2022: L’Any de protecció pels consumidors

L’any 2022 depara l’inici d’una major protecció jurídica a tots els consumidors i usuaris quan comprin productes o consumeixin serveis. Per contra, s’estableixen més obligacions a les empreses i empresaris i els augmenta la seva responsabilitat derivada de la seva activitat comercial o professional.

Aspectes importants del canvi de legislació

En aquest sentit, a partir de l’1 de gener de 2022 els consumidors gaudiran dels següents canvis legislatius:

  • La garantia legal dels béns o productes comprats passarà de 2 a 3 anys.
  • Els fabricants hauran de tenir peces de recanvi per poder reparar el producte venut durant els 10 anys següents a partir de la data en què el producte es deixi de fabricar. Abans del proper 1 de gener els fabricants tenien l’obligació durant 5 anys de tenir peces de recanvi del producte comprat. Aquest aspecte pretén habituar un consum sostenible i que vetlli pel medi ambient.
  • S’amplia de 6 mesos a 3 anys el període en el que el consumidor ha de manifestar la falta de conformitat amb el producte comprat. En canvi, per contractes relatius a subministrament de continguts o serveis digitals, el període serà de 2 anys. Es important destacar que qui haurà de provar aquesta falta de conformitat no serà el consumidor, sinó que l’empresari haurà de demostrar que el producte o el servei es apte. Per determinar si un producte o servei es conforme, com a novetat, la llei preveu uns requisits objectius i subjectius.
  • Es manté el termini per manifestar la falta de conformitat que no podrà ser inferior a un any en compres de productes de segona mà.
  • S’augmenta de 3 a 5 anys el termini que tenen els consumidors per poder reclamar al venedor o a l’empresa que ha prestat el servei contractat el compliment de les seves obligacions fixades en el contracte, des de la manifestació de la falta de conformitat del producte o dels serveis prestats.
Més control en la Llei de protecció de Dades i en les ressenyes

A partir del 28 de maig de 2022, les empreses que permetin publicar ressenyes sobre els seus productes i serveis en pàgines web hauran de facilitar informació al consumidor sobre si aquestes ressenyes han estat redactades per consumidors. Concretament, s’haurà d’informar si han utilitzat el servei o comprat el producte que es ven a la pàgina web.

Un cop exercitat el desistiment per part del consumidor, l’empresa haurà de respectar i complir amb allò previst a la Llei Orgànica de Protecció de Dades i de Garanties Digitals. Això significarà que l’empresa haurà d’abstenir-se d’usar dades personals proporcionades pel consumidor. Només estarà permès usar-ho pels serveis o continguts digitals contractats, amb algunes excepcions. Evidentment, la llei preveu que des de la data de desistiment l’empresa podrà inhabilitar l’accés al contingut digital al consumidor.

Amb aquestes novetats legislatives es transposa la Directiva Europea (UE) 2019/771 de 20 de maig de 2019 relativa a diferents aspectes dels contractes de compravenda de béns. Totes aquestes novetats son d’aplicació a les compres de productes (i prestacions de serveis) fetes a partir de l’1 de gener de 2022. (I com ja hem indicat, determinades novetats legislatives entraran en vigor a partir del 28 de maig de 2022), no per compres anteriors. Si vols més informació al respecte assessorat amb nosaltres.